注重动态数据分析 强调供需两侧关注

2019年董事长系列调研专题报道之四

发布人:系统管理员 发布日期:2019-02-25 文编辑:文 审计企管部 夏瑜嘉 图编辑:  点击:

(投资发展部篇)

    2019年2月21日下午,企业12楼会议室,企业将对产品中心和投资发展部的调研一并举行,董事长李骋、总经理李剑华、副总经理杜权伟、党委副书记冉明及机关各职能部门负责人随同参与本次调研。

     会上,投资发展部经理秦蓉、新城置业副总经理徐霖就新成立投资发展部的职能职责及人员编制构想进行了汇报,同时就项目拓展过程中,需要个相关部门的配合工作进行了罗列,与会人员进行了充分的交流探讨。

    李剑华、杜权伟都对部门提出了重视数据的收集整理的要求,在土地获取的每一个阶段都做一个模板出来,包括政府的相关规费、不同形态产品的建设成本的经验数据采集,只有前端将基础资料做扎实,后期的可研报告成果才能快速提交。    

    李骋指出,投发部的工作就是要把复杂的问题简单化的理解,部门要站在代表企业的角度、站在投资方的立场看投资回报。重点关注投资回报率和投资回报周期那两个纬度,来开展投资发展工作。针对投发部提出想配置一名财务人员的问题,同意和财务部一起商讨配置的必要性。同时针对在土地获取中,需要很多其他部门配合的工作,李骋建议投发部通过一两个项目的完整测算后,累积形成一些版本和经验性的数据。投资项目是分阶段的,一个项目从第一次接触到最终获取可能要历经几个阶段,花比较长的时间,可能只在最后一个阶段才需要配合部门参加,部门要注重培养前面几个阶段独立开展工作的能力,力争独立开展工作,越少需要其他部门协助越好。

    针对投发部提出大家在获取土地方面有什么约束、有什么规则的问题,李骋认为思路上面一定要大胆设想、解放思想,这个规则越粗越好,甚至于只要列出负面清单,只要明确哪些是大家不能进入的就好。

   李骋还就如何对拟获取项目进行分析进行了阐述,他指出最重要的是注重动态分析,并以威宁项目进行举例,他说威宁项目虽然是静态分析,应该是分析得比较到位的。通过分析,这是大家近年来做得最好的一个项目。从“现金流为管理主线”这个维度来看,2018年6月份开工,9月份实现预售。如果不是因为大家银行按揭和公积金贷款遇到政策问题,大家现金的回正的时间就应该是在2019年3月份至4月份。目前大家基本投入大概在一个亿左右,销售认购实现9300多万,实际上已经接近现金流回正的临界点了。换言之,如果说正常的话,大家是应该是在6月份,就是通过一年的周期,达到现金流回正的条件。现金流回正的周期在一年,大家近年的项目没有这种先例。

   李骋强调,现金流回正是一个非常重要的概念,这意味着企业的垫款就是一年,资金利息只发生一年。大家十个亿的有息贷款是怎么形成的?全部都是因为现金流回不了正带来的。所以从现金流管控来讲,一个项目成不成功,现金流管控要占90分。

    因为大家是一个经济体,所以大家要从这个拆分出来的数据明确分析是多重要,哪怕是大家威宁项目只做了一个静态的数据分析。威宁遇到的是贷款不给力的问题,在支出这一块来说在所有的项目里面是最平衡的,到目前为止,威宁项目是问题最小的一个项目。大家所有的人,所有的部门一定要牢固树立现金流为主线的管控模式。

   最后,就投发部如何来开展工作方面,李骋提出最核心的工作是两个:其一是做供需关系的分析,其二是做供需关系的变量分析。以前大家做一个楼盘的分析,主要关注周边竞品售价多少,估算大家的开发成本是多少 ,可能的利润是多少。现在大家要做的是什么?大家要预测出大家开盘的时候卖价是多少?开盘的时候去化速度是多少?开盘的时候大家的投入成本是多少?是不是在中间都加了一个变量关系在里面,因此大家要做的工作内容就增加得太多太多,这就需要大家关注和掌握一系列的数据。首先该区域过去五年的土地供应量?过去五年的人口增量? 过去五年的商品房存量?过去五年的二手房的平均价格?还有未来一年政府要供应土地的供应量?就是利用这些基础数据来做供需分析,而且需要动态的去分析。

     李骋结合重庆房价走势分析了供需关系的重要性,结合供需两侧他指出,“需”这一侧就是一个很简单的人口增量数据,而“供”这一侧相对来说要复杂得多,数据要多得多,就是要了解过去五年土地状况?供应的商住比是多少?供应的土地的可建量是多少?未来几年在大家的项目去化周期之内,政府供地的计划?综合分析后,大家基本就可以从理论上得出,明年或后年大家项目开盘的时候一个大的供需关系。虽然不一定都百分之百的准确,也未必能因此就确保项目成功,但按照这种科学的分析来做,这种做事的方式是正确的。

 


 


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